오피스텔 주택수 포함 여부(세금, 청약, 대출 경우의 수 총정리)

최근 오피스텔에 관심을 갖는 분들이 늘었습니다. 오피스텔이 주택수에 포함되는지 많이들 궁금하실 건데요.

정확히 말하자면 상황에 따라 그때그때 다릅니다. 오늘은 세금 낼 때, 혹은 청약이나 대출 등 상황에 따른 오피스텔 주택수 포함 여부를 정리해봤습니다.

 

 

 

먼저 간단히 요약하면 오피스텔은 주택 관련 세금 낼 때만 주택 수에 포함되고, 청약이나 대출할 때는 포함되지 않습니다. 아래에서 항목별로 좀 더 자세히 알아볼게요.

 

 

1. 세금 낼 때 오피스텔 주택수에 포함?

취득세(살 때), 재산세/종부세(보유 중일 때), 양도세(팔 때) 등 주택 관련 세금을 계산할 때 오피스텔은 주택수에 포함됩니다.

 

주택수에 포함되는 오피스텔 조건은 주거용으로 사용하는 경우이며, 공부상 업무용으로 되어 있더라도 실제 주거용으로 사용한다면 주택으로 취급합니다.

 

다만 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함됩니다(주택 분양권은 포함).

 

 

취득세

오피스텔을 살 때는 기존 주택 보유 수와 상관없이 4.6%의 단일 취득세율이 적용됩니다. 하지만 일반 주택을 살 때는 보유 중인 오피스텔을 주택 수에 포함해 취득세율을 결정합니다.

 

오피스텔과 주택을 여러 채 보유하고 있다면 취득세 중과 대상이 되는 것이죠.

 

구 분	조정지역	비조정지역
1주택	1~3%	1~3%
2주택	8%	1~3%
3주택	12%	8%
4주택	12%	12%

 

다만 이때 2020년 8월 12일 이전 시기에 취득한 오피스텔과 공시 가격 1억 미만 오피스텔은 주택수에 포함하지 않습니다.

오피스텔 공시가격 조회 방법(기준시가 vs 시가표준액)

 

종합부동산세

보유한 주택의 공시가격 합계가 6억 원(1세대 1 주택은 9억 원)을 넘어가는 경우 종부세를 내야 하죠. 원칙상 주거용 오피스텔도 종부세 대상 주택에 포함됩니다.

 

다만 오피스텔 재산세 부과가 주택으로 되지 않으면, 현실적으로는 과세대상에서 제외되고 있습니다.

 

그렇더라도 해당 오피스텔을 주택임대사업자로 등록하거나 재산세 과세대상을 변경(건물 → 주택)한다면, 바로 종부세에 합산 과세되니 참고하시기 바랍니다.

 

양도세

주택 매매 차익에 대한 양도소득세를 낼 때는 일반 주택과 마찬가지로 (주거용) 오피스텔도 주택수에 포함됩니다. 오피스텔과 주택을 여러 채 보유하면 다주택자 중과세율이 적용되겠죠.

 

취득세 낼 때와 달리, 1억원 미만 오피스텔이더라도 양도세 계산할 때는 주택수에 포함합니다.

 

오피스텔을 팔거나 주택을 팔 때 동일하게 적용하고요, (주거용) 오피스텔도 1채만 있다면 1가구 1 주택 비과세 적용도 동일하게 받을 수 있습니다.

 

 

2. 주택 청약시 오피스텔 주택수 포함 여부

청약 신청할 때 보통 무주택 세대주 등 보유 주택 수와 관련된 제한이 있습니다. 이때는 보유 중인 오피스텔이 주택수에 포함되지 않습니다.

 

업무용 및 주거용 오피스텔 모두 주택으로 취급하지 않고요, 다만 특별공급 등의 경우에 보유 부동산 자산 가격 기준을 초과해서 청약이 불가능할 수는 있습니다.

 

 

3. 대출할 때는?

마지막으로 은행에서 대출할 때 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다. 현재 주택을 보유 중이면 신규 주택 구입자금 대출이나 전세자금 대출에 제한이 있죠.

 

주거용 오피스텔만 보유하고 있는 경우(다른 주택이 없을 때), 신규 주택 구입자금 대출이나 전세자금 대출을 정상적으로 진행할 수 있습니다.

 

또한 오피스텔을 구입하기 위한 담보대출 규정도 주택과 조금 다릅니다. 보통 70% 수준의 LTV 비율을 적용해 비교적 쉽게 대출을 할 수 있습니다.

 

오피스텔 가격이 1억원이라면 7천만 원 정도 대출이 가능한 것입니다. 다만 DSR 규제(소득 대비 부채 규모 등을 따지는 것) 등은 오피스텔에도 동일하게 적용합니다.

 

 

지금까지 오피스텔 주택수 포함 여부를 세금, 청약, 대출 3가지 경우로 나눠 정리해봤습니다. 오피스텔 이해에 도움이 되었으면 합니다.